리한인베스트 재테크연구소 · 재정경제부 2026년 세제개편안 보도자료와 상세본, 대한민국 정책브리핑, 국가전략포털 요약자료를 검토해 작성했습니다. 집필진 보기
12억 원. 지금까지 1세대 1주택자가 종합부동산세에서 빼주던 기본공제 금액입니다.
8월 3일 발표된 세제개편안에서 이 숫자가 바뀝니다. 그런데 한 방향이 아닙니다.
그 집에 살면 14억 원
그 집에 살지 않으면 9억 원
같은 사람, 같은 집입니다. 그런데 거기서 자느냐 아니냐에 따라 공제가 5억 원 차이가 납니다.
기사 제목은 대부분 “1주택자 공제 14억으로 확대”로 나갔습니다. 틀린 말은 아닙니다. 다만 그 문장 뒤에 가려진 사람들이 있습니다. 집은 한 채뿐인데, 사정이 있어 거기 살지 못하는 분들입니다. 이분들은 공제가 늘어나는 게 아니라 12억에서 9억으로 3억이 줄어듭니다.
오늘은 이 갈림길을 정리하겠습니다. 누가 어느 쪽에 서게 되는지, 거주로 인정받는 예외는 무엇인지, 양도세는 어떻게 따라 움직이는지, 그리고 이미 시작된 날짜와 아직 남은 날짜를 구분해 드리겠습니다.
※ 아래 내용은 정부안입니다. 입법예고(8.4~8.20)와 국무회의를 거쳐 정기국회에 제출되며, 국회 심의 과정에서 수치와 시행 시기가 달라질 수 있습니다.
첫 번째 질문이 바뀌었습니다
지금까지 부동산 세금이 던지는 첫 질문은 “몇 채 가졌나”였습니다. 2주택 이하냐 3주택 이상이냐에 따라 세율이 갈렸죠.
이번 개편은 그 질문을 두 개로 바꿉니다.
“얼마짜리인가” 그리고 “거기 사는가”
정부가 개편의 방향으로 밝힌 문장이 이겁니다. 주택 가액과 실제 거주 여부 중심으로 개편해 실거주 1주택자의 부담을 낮추고, 고가·비거주 주택과 다주택에 대한 과세를 강화한다.
구조를 표로 정리하면 이렇습니다.
| 구분 | 현행 | 개정안 |
|---|---|---|
| 실거주 1주택 | 12억 | 14억 ▲ |
| 비거주 1주택 | 12억 | 9억 ▼ |
| 그 외 | 9억 | 가액 기준으로 재편 |
자료: 재정경제부 2026년 세제개편안
공시가격 14억 원은 정부 설명 기준으로 시가 약 20억 원 수준입니다. 즉 시가 20억까지는 실거주 1주택이면 종부세 대상에서 빠진다는 뜻입니다.
여기에 세율 체계도 바뀝니다. 주택 수에 따라 갈리던 세율표가 2028년부터 주택가액 기준으로 일원화됩니다. 그리고 공정시장가액비율도 올라갑니다. 1주택과 지방은 2027년 70%, 3주택 이상과 조정대상지역은 2028년 80%까지입니다.
공정시장가액비율이 무엇인지 낯설다면 이렇게 보시면 됩니다. 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액에 곱하는 비율입니다. 이 비율이 60%에서 70%로 오르면 공제도 세율도 그대로인데 세금은 오릅니다. 계산 구조 안에 숨어 있는 지렛대인 셈입니다.
9억으로 내려가는 사람은 누구일까
여기가 이번 개편에서 가장 조용히 지나가는 부분입니다.
비거주 1주택자라는 말이 낯설게 느껴지실 수 있는데, 실제로는 주변에 흔합니다. 집이 한 채뿐인데 거기 살지 못하는 사연은 생각보다 다양하거든요.
- 지방으로 발령이 나서 서울 집을 전세 주고 내려간 직장인
- 자녀 학교 때문에 다른 동네에 전세로 사는 부모
- 부모님을 모시러 본가에 들어가고 내 집은 임대 준 자녀
- 직장 근처에 월세로 살면서 집은 세를 놓은 사회초년생
- 재건축 공사 기간에 이주해 있는 조합원
- 해외 주재원으로 나가 있는 근로자
이분들은 투기를 한 것이 아닙니다. 집 한 채를 갖고 있고, 사정이 있어 거기 살지 못할 뿐입니다. 그런데 기존 제도에서는 실거주 여부를 따지지 않고 1세대 1주택이면 똑같이 12억을 공제해줬습니다.
그 방식에 형평성 지적이 있었던 것도 사실입니다. 지방 발령으로 몇 년째 못 들어가는 사람과 세컨하우스처럼 굴리는 사람이 같은 공제를 받아왔으니까요. 이번 개편은 그 둘을 갈라내려는 시도입니다.
문제는 갈라내는 칼이 앞의 사람도 함께 벤다는 데 있습니다. 그래서 정부도 이 부분에 장치를 하나 넣었습니다.
다만, 거주로 인정되는 예외가 있습니다
여기가 오늘 글에서 가장 실용적인 대목입니다. 그리고 대부분의 요약 기사에서 빠져 있는 부분이기도 합니다.
개정안은 부득이한 사유로 살지 못한 기간을 일정 요건 아래 거주기간으로 인정합니다. 즉 몸이 그 집에 없었어도 서류상으로는 살았던 것으로 계산해준다는 뜻입니다.
거론되는 사유는 이렇습니다.
전근·직장 변경 · 근무지 이동
질병 · 치료나 요양
학교폭력 피해 전학
해외 체류
부모 봉양
재개발·재건축 공사 기간 (일부)
일부 특례주택과 등록임대주택
앞에서 열거한 사례들을 다시 보시죠. 지방 발령은 전근에, 부모님 모시러 간 경우는 부모 봉양에, 해외 주재원은 해외 체류에, 재건축 이주는 공사 기간에 해당할 여지가 있습니다.
다시 말해 비거주라고 해서 자동으로 9억이 되는 것이 아닙니다. 사유가 인정되면 실거주로 계산될 수 있습니다.
여기서 반드시 짚어야 할 것이 하나 있습니다. 인정 요건과 증빙 방법은 시행령에서 정해집니다. 지금은 큰 틀만 나온 단계예요. 그러니 해당되신다면 지금부터 근거 자료를 모아두시는 편이 안전합니다. 발령 공문, 재직증명서, 진단서, 출입국 기록, 이주 확인서 같은 것들 말이죠.
제도가 확정된 뒤에 서류를 만들려고 하면 이미 지난 기간은 증명할 방법이 없습니다.
양도세도 같은 문장을 따라갑니다
종부세만 바뀌는 게 아닙니다. 팔 때 내는 세금도 같은 원리로 움직입니다.
지금까지 양도소득세에는 장기보유특별공제가 있었습니다. 이름 그대로 오래 갖고 있으면 깎아주는 제도였죠.
개정안은 이걸 둘로 나눕니다. 그리고 무게추를 보유에서 거주로 옮깁니다.
쉽게 말하면 이렇습니다.
몇 년 갖고 있었나 → 몇 년 살았나
공제 한도도 정해집니다. 장기거주소득공제 한도는 2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원으로 조정될 예정입니다. 시간이 갈수록 좁아지는 구조입니다.
다주택자에 대해서는 반대 방향의 조치가 함께 나왔습니다. 조정대상지역 주택에 대한 양도세 중과를 2028년까지 한시적으로 완화합니다. 보유 부담은 높이면서 파는 길은 한시적으로 열어두는 설계입니다.
이 조합이 의도하는 바는 비교적 분명합니다. 들고 있기는 부담스럽게, 정리하려면 지금이라는 신호를 보내는 것이죠. 다만 이런 유도가 실제 매물 증가로 이어질지는 시장이 답할 문제이고, 과거 사례를 보면 결과가 항상 설계대로 나오지는 않았습니다.
이미 시작된 날짜가 있습니다
세금 개편 기사를 읽을 때 저희가 가장 먼저 확인하는 것이 있습니다. 얼마나 바뀌는가가 아니라 언제부터인가입니다. 실제 손익은 대부분 시행일과 경과규정에서 갈리거든요.
이번 개편은 항목마다 시계가 다릅니다. 그리고 이미 지나간 날짜가 하나 있습니다.
| 시점 | 내용 |
|---|---|
| 2026.8.4 (이미 시작) | 조정대상지역 일시적 2주택 특례 3년 → 2년 단축 이날 이후 조정대상지역 신규 취득분 기준 |
| 2026.8.4~8.20 | 입법예고 기간 |
| 2026.9.1 / 9.3 | 국무회의 → 정기국회 제출 |
| 2026.10.1 | 양도세 관련 양도 시점 기준일 |
| 2027년 | 종부세 기본공제 개편 적용 · 공정시장가액비율 70% |
| 2028년 | 세율 가액 기준 일원화 · 장기거주공제 시행 · 3주택 이상 공정시장가액비율 80% |
| 2029년~ | 장기거주소득공제 한도 10억으로 축소 |
자료: 재정경제부 세제개편안 및 상세본 · 국회 심의 과정에서 변경 가능
맨 윗줄을 다시 보시죠. 8월 4일입니다. 발표 다음 날이고, 이 글을 읽으시는 시점에는 이미 지나갔습니다.
일시적 2주택 특례는 새 집을 사고 기존 집을 파는 사이의 유예 기간입니다. 이게 3년에서 2년으로 줄었습니다. 갈아타기를 준비 중이셨다면 계획했던 일정이 1년 짧아진 셈입니다.
대부분의 세제 항목이 2027년, 2028년에 시작하는데 이 항목만 즉시 적용됐다는 점은 눈여겨볼 만합니다. 발표와 동시에 손봐야 발표 직후 서둘러 매수하는 움직임을 막을 수 있기 때문일 겁니다.
여기서 오늘 가장 강조하고 싶은 이야기를 드리겠습니다.
세금 뉴스에서 위험한 것은 큰 숫자가 아니라 지나간 날짜입니다. 14억이니 9억이니 하는 숫자는 아직 2027년 이야기라 준비할 시간이 있습니다. 그런데 8월 4일은 이미 끝났습니다. 헤드라인이 큰 숫자에 몰려 있는 동안, 실제로 손익이 확정된 항목은 조용히 지나가는 경우가 많습니다.
내 상황에서 지금 할 일
집이 한 채이고 거기 살고 계시다면
이번 개편에서 가장 유리한 위치입니다. 공시가격이 14억 이하라면 종부세 걱정은 사실상 없어집니다. 지금 하실 일은 본인 집 공시가격 확인 하나입니다. 부동산공시가격 알리미에서 1분이면 됩니다. 14억 근처라면 매년 공시가격 발표를 챙겨보시면 되겠습니다.
집이 한 채인데 거기 살지 않으신다면
오늘 글에서 가장 챙기셔야 할 위치입니다. 순서는 이렇습니다.
첫째, 비거주 사유가 예외 목록에 해당하는지 확인하세요. 전근·취학·질병·해외체류·부모봉양·재건축 이주 중 하나라면 가능성이 있습니다.
둘째, 증빙을 지금 모아두세요. 발령 공문, 재직증명서, 진단서, 출입국 사실증명, 이주 확인서. 시행령이 나온 뒤에는 이미 지난 기간의 서류를 소급해 만들 수 없습니다.
셋째, 예외에 해당하지 않는다면 공시가격 9억 선을 기준으로 계산해보셔야 합니다. 종부세는 매년 6월 1일 보유 현황으로 판단하니, 2027년 6월 1일이 첫 기준일이 됩니다.
갈아타기를 준비 중이시라면
일시적 2주택 유예가 2년으로 줄었다는 점을 일정에 반영하셔야 합니다. 이미 새 집을 취득하셨다면 취득일이 8월 4일 이전인지 이후인지에 따라 적용이 갈립니다. 경과규정이 있으니 날짜부터 확인하세요.
다주택이시라면
보유 부담은 오르고 처분 부담은 한시적으로 내려가는 구간에 들어섰습니다. 다만 지금 서둘러 결정하실 이유는 없습니다. 아직 정부안이고 국회를 거쳐야 합니다. 지금 하실 일은 보유 주택 공시가격 합산액을 정리해두는 것, 그리고 중과 완화 기간과 요건을 확인해두는 것입니다.
마지막으로
이번 개편을 한 문장으로 줄이면 이렇습니다.
집을 얼마나 오래 가졌나가 아니라
얼마나 오래 살았나를 묻기 시작했습니다
이 변화가 좋은 방향인지 아닌지는 각자 판단이 다를 겁니다. 실거주자를 보호한다는 취지에 공감하는 목소리가 있고, 사정이 있어 못 사는 사람까지 함께 걸린다는 지적도 있습니다. 저희가 어느 쪽 손을 들어드릴 문제는 아니라고 봅니다.
다만 개인 입장에서 확실한 것은 하나 있습니다. 앞으로 집을 살 때 계산에 항목이 하나 늘었다는 사실입니다. 시세와 대출과 입지에 더해, 내가 여기서 실제로 살 수 있는가가 세금을 가르는 변수가 됐습니다.
그리고 아직 정부안이라는 점을 다시 말씀드립니다. 지금까지 세제개편안이 국회를 그대로 통과한 적은 드물었습니다. 숫자는 바뀔 수 있고 시행 시기도 밀릴 수 있습니다.
그러니 오늘은 결정할 때가 아니라 정리할 때입니다. 본인 집 공시가격, 거주 여부, 비거주 사유와 증빙. 이 세 가지만 문서로 정리해두시면, 확정안이 나왔을 때 남들보다 몇 주 앞서 움직이실 수 있습니다.
세금은 바뀌어도, 이미 내 이름으로 있는 돈은 그대로입니다
공시가격도 세율도 제가 정할 수 있는 게 아닙니다. 그런데 카드 포인트·휴면예금·안 받은 환급금처럼 이미 내 것인데 안 찾아간 돈은 오늘 확인할 수 있습니다. 8곳을 순서대로 정리한 체크리스트를 무료로 보내드립니다.
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출처
- 재정경제부 「2026년 세제개편안」 보도자료·상세본 (2026.8.3)
- 대한민국 정책브리핑 「거주용 1주택, 시가 20억 원까지 종부세 과세 대상서 제외」 (2026.8.3)
- 국가전략포털 「2026년 세제개편안 상세본」 요약자료
- 국세청 종합부동산세 안내 (현행 제도)
본 글은 발표된 정부안을 정리한 정보 제공 목적의 글이며, 특정 부동산의 매수·매도를 권유하지 않습니다. 수치와 시행 시기는 국회 심의에서 달라질 수 있고, 개인별 세액은 공시가격·거주기간·주택 수·조정대상지역 여부에 따라 크게 달라집니다. 실제 판단은 최종 법률과 시행령, 국세청 안내를 확인하시고 세액이 큰 경우 세무 전문가와 상의하시기 바랍니다. 특정 정당·정파의 입장과 무관한 생활경제 정보입니다.
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2026.08.10 작성 · 국회 심의 진행에 따라 후속 정리 예정
