경영컨설팅 40년+ · 前 한국능률협회컨설팅 소속 · 현대차그룹 재경 출신 집필진이 부동산정책 국민 대토론회 발언, 국회예산정책처 추계자료, 국회미래연구원 보고서, 파이낸셜뉴스·헤럴드경제·뉴스핌 보도를 종합 검토해 작성했습니다. 집필진 전체 보기 →
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본 글은 2026년 7월 29일 기준으로 작성됐습니다. 부동산 세제개편안은 아직 공식 발표 전이며, 본문의 내용은 정부 토론회에서 공개된 발언, 관계부처 검토 방향, 국회예산정책처 추계 자료를 근거로 정리한 것입니다. 확정된 정책이 아니므로 실제 발표 내용과 다를 수 있습니다. 발표 후 별도 글로 확정 내용을 정리해드리겠습니다.
324만원이 624만원으로. 세율은 하나도 안 건드렸는데 세금이 1.9배가 되는 일이 실제로 가능합니다.
부동산 세제개편 발표가 임박했습니다. 뉴스에서는 “공정시장가액비율”, “장기보유특별공제”, “보유가액 중심 과세” 같은 말들이 쏟아지는데, 솔직히 무슨 뜻인지 바로 이해되는 분은 많지 않을 겁니다. 그런데 이 단어들이 내 집 세금이 얼마나 오를지를 결정합니다.
오늘은 부동산 세금을 한 번도 제대로 배운 적 없는 분도 끝까지 읽으면 이해되도록 정리해드리겠습니다. 먼저 부동산 세금 3종 세트가 무엇인지, 그다음 종부세가 실제로 어떻게 계산되는지 4단계로 나눠 설명드리고, 그 위에서 이번 개편의 핵심 5가지를 짚겠습니다. 마지막으로 무주택자·1주택자·다주택자 상황별로 무엇을 준비해야 하는지까지 정리해드릴게요.
미리 결론부터 말씀드리면 이번 개편의 방향은 한 문장으로 요약됩니다. “몇 채를 가졌느냐”가 아니라 “얼마어치를 가졌느냐”로 세금 기준이 바뀝니다. 그리고 이 변화는 생각보다 많은 분께 영향을 미칩니다.
❝ 보유세를 강화해야 한다는 데 사실 대체적으로 동의하는데 어느 범위에서 강화할 것인가, 어느 정도 강화할 건가, 어떤 차등을 둘 것이냐가 사실은 중요하다. 자산 증식 목적으로 다주택을 보유한 것과 내가 진짜 살기 위해 산 집에 대한 보호 정책은 달라야 한다. ❞
— 2026년 7월 23일 부동산정책 국민 대토론회 발언
📌 한 눈에 보는 핵심
✓ 과세 기준이 ‘주택 수’에서 ‘자산 합산가액’으로 전환 검토
✓ 공정시장가액비율 60%→80% 시 1인당 종부세 324만원→624만원 추산
✓ 보유세는 강화, 거래세는 완화 — 다주택자 ‘퇴로’ 열어주는 구조
1단계 — 부동산 세금 3종 세트부터 정리합니다
세제개편 뉴스를 이해하시려면 먼저 부동산 세금이 언제 붙는지부터 아셔야 합니다. 부동산 세금은 딱 세 순간에 붙습니다.
| 언제 | 세금 이름 | 쉽게 말하면 |
|---|---|---|
| 살 때 | 취득세 | 집을 사는 순간 한 번 |
| ⭐ 갖고 있을 때 | 재산세 + 종합부동산세 | 가만히 있어도 매년 |
| 팔 때 | 양도소득세 | 번 만큼 한 번 |
ⓒ 리한인베스트 재테크연구소
여기서 가운데 줄이 이번 개편의 주인공입니다. 보유세라고 부르는 것이 바로 재산세와 종합부동산세를 합친 개념이에요. 그리고 이번 개편의 방향은 명확합니다. 보유세는 올리고, 거래세(양도세)는 낮춘다.
왜 이런 조합일까요. 보유세만 올리면 다주택자가 “팔면 양도세 폭탄이니 그냥 버티자”가 되어버립니다. 이걸 매물 잠김이라고 부르는데, 시장에 집이 안 나오니 오히려 집값이 더 오르는 역효과가 납니다. 그래서 “보유는 부담스럽게, 파는 건 편하게” 만들어 매물이 나오도록 유도하겠다는 설계인 겁니다.
2단계 — 종부세는 실제로 이렇게 계산됩니다
이제 가장 중요한 부분입니다. 종합부동산세가 어떻게 계산되는지 알아야 이번 개편이 무슨 의미인지 이해되거든요. 4단계로 나눠 보겠습니다.
1단계: 공시가격에서 출발합니다
공시가격은 정부가 매년 정하는 그 집의 공식 가격입니다. 실제 거래되는 시세와는 다릅니다. 보통 시세보다 낮게 잡히며, 이 시세 대비 공시가격의 비율을 공시가격 현실화율이라고 부릅니다.
2단계: 기본공제를 뺍니다
모든 집에 종부세가 붙는 것은 아닙니다. 1주택자는 공시가격 12억원, 그 외에는 9억원을 먼저 빼줍니다. 그래서 공시가격 10억원짜리 집 한 채만 가지고 계신 분은 종부세 대상이 아니에요. 재산세만 내시면 됩니다.
3단계: 공정시장가액비율을 곱합니다 ⭐ 이번 개편의 핵심
여기가 이번 개편에서 가장 뜨거운 지점입니다. 남은 금액에 공정시장가액비율을 곱하는데, 현재는 60%입니다.
예를 들어보겠습니다. 공시가격 20억원인 1주택자라면 이렇게 계산됩니다.
- 공시가격 20억원 − 기본공제 12억원 = 8억원
- 8억원 × 공정시장가액비율 60% = 과세표준 4억 8,000만원
- 이 4억 8,000만원에 세율을 곱해서 세금이 나옵니다
그런데 만약 이 비율이 80%로 오르면 어떻게 될까요.
- 8억원 × 80% = 과세표준 6억 4,000만원
- 과세표준이 1억 6,000만원 늘어납니다
집값은 그대로, 세율도 그대로인데 세금만 오릅니다. 이것이 이 비율이 중요한 이유예요. 그리고 결정적인 점이 하나 더 있습니다. 이 비율은 법을 고치지 않고 시행령만 바꿔도 조정이 가능합니다. 즉 국회 동의 없이 정부가 바로 움직일 수 있는 수단이라는 뜻이죠.
4단계: 세율을 적용합니다
현재 세율은 2주택 이하는 과세표준에 따라 0.5%에서 2.7%, 3주택 이상은 0.5%에서 5.0%가 적용됩니다. 여기에 세부담 상한 150%가 걸려 있어서, 작년보다 1.5배를 넘는 세금은 나오지 않도록 제한하고 있습니다.
3단계 — 이번 개편의 핵심 5가지
기초를 정리했으니 이제 본론입니다. 정부 토론회와 관계부처 검토 내용을 종합하면 다섯 가지 방향이 드러납니다.
핵심 하나 — ‘몇 채’에서 ‘얼마어치’로
가장 근본적인 변화입니다. 지금은 주택 수를 기준으로 세율이 갈립니다. 2주택 이하냐, 3주택 이상이냐에 따라 최고 세율이 2.7%와 5.0%로 나뉘죠. 그런데 여기서 이상한 일이 생깁니다.
토론회에서 실제로 제기된 문제를 그대로 옮기면 이렇습니다. 시가 30억원 주택 한 채를 가진 사람보다 10억원 주택 세 채를 가진 사람의 세 부담이 더 커지는 모순이 발생합니다. 자산 규모는 똑같은 30억원인데 말이죠. 그래서 주택 수가 아니라 합산가액으로 기준을 바꾸자는 방향이 첫 번째 축입니다.
핵심 둘 — ‘똘똘한 한 채’의 혜택 축소
지금 제도에서는 비싼 집 한 채를 갖는 것이 세금 면에서 훨씬 유리합니다. 그러다 보니 여러 채를 정리하고 강남 등 초고가 지역 한 채로 갈아타는 현상이 나타났고, 이것이 특정 지역 집값을 밀어 올리는 원인 중 하나로 지적돼 왔죠. 이번 개편에서는 초고가 주택의 기준을 새로 정하고, 그 이상에 대해서는 혜택을 줄이는 방향이 검토되고 있습니다.
핵심 셋 — 장기보유특별공제에 한도 설정
이름이 어렵지만 개념은 간단합니다. 오래 보유하면 세금을 깎아주는 제도예요. 현재 1가구 1주택은 실거주 여부와 무관하게 고령·장기보유 요건만 채우면 산출세액의 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.
문제는 이 제도가 살지도 않으면서 보유만 하는 초고가 주택에도 똑같이 적용된다는 점입니다. 그래서 공제에 한도를 두거나 실거주 중심으로 재편하자는 논의가 나오고 있어요. 정부가 반복해서 강조하는 “거주 목적 중심”이라는 표현이 바로 이 지점을 가리킵니다.
핵심 넷 — 다주택자에게 ‘퇴로’를 열어줍니다
이 부분이 의외로 중요합니다. 보유세를 올리면서 동시에 다주택자의 양도소득세 중과를 한시적으로 유예하는 방안이 유력하게 검토되고 있어요. 앞서 설명드린 매물 잠김을 막기 위한 장치입니다.
쉽게 말하면 이런 메시지입니다. “앞으로 보유 부담이 커지니, 팔려면 지금 한시적으로 열어둔 창구를 이용하세요.” 여기에 제도 시행 전 처분할 수 있도록 유예기간을 부여하는 방안에도 공감대가 형성된 것으로 전해집니다.
핵심 다섯 — 고령자·지방 이주에는 혜택
은퇴 후 지방으로 이주하는 고령자의 세 부담을 완화하는 방안, 1주택자의 갈아타기와 고령자의 주택 규모 축소에 인센티브를 주는 방안도 검토 과제로 언급됐습니다. 억제 일변도가 아니라 이동을 유도하는 설계가 함께 담길 가능성이 있다는 뜻이에요.
숫자로 보면 얼마나 달라지나
국회예산정책처가 산출한 추계를 보면 체감이 훨씬 분명해집니다.
| 구분 | 현행 60% | 80% 적용 | 95% 적용 |
|---|---|---|---|
| 전국 주택분 보유세 | 8조 6,995억 | 10조 658억 | 10조 7,726억 |
| 주택분 종부세 | 1조 4,763억 | 2조 8,425억 | 3조 5,494억 |
| 서울 주택분 보유세 | 4조 5,191억 | 5조 4,721억 (+21.1%) | 5조 9,595억 (+31.9%) |
| ⭐ 1인당 평균 종부세 | 324만원 | 624만원 (1.9배) | 780만원 (2.4배) |
ⓒ 리한인베스트 재테크연구소 (국회예산정책처 추계 재구성 · 2024년 과세인원 45만 5,331명 기준)
표에서 확인하실 수 있듯, 비율 하나만 조정해도 1인당 종부세가 두 배 안팎으로 늘어날 수 있습니다. 다만 이 수치는 추계일 뿐 확정이 아니며, 정부가 60%에서 곧바로 95%로 올릴 가능성은 크지 않다는 점도 함께 보셔야 합니다. 관계부처에서 거론되는 것은 70%, 80%로의 단계적 상향입니다.
왜 지금 보유세인가 — 배경 이해하기
여기서 잠깐 짚고 갈 지점이 있습니다. 왜 하필 보유세인가라는 질문이죠. 이 논의의 출발점에는 두 가지 데이터가 있습니다.
첫째, 국제 비교 수치
국회미래연구원 보고서에 따르면 2024년 한국의 민간 보유 부동산 시가총액 대비 보유세 실효세율은 0.147%로, 일본(0.467%)의 약 3분의 1 수준입니다. 주택분 실효세율 0.122%는 미국 자가 거주 주택의 평균 실효세율(약 0.89%)의 7분의 1 수준이고요. 정부가 “우리나라 보유세가 대체로 낮다”고 말하는 근거가 여기에 있습니다.
둘째, 집값과 물가의 격차
토론회에서 제시된 자료를 보면 2016년 이후 서울 동남권 아파트 가격이 166%, 서울 전체 아파트가 131% 오르는 동안 소비자물가는 25% 상승에 그쳤습니다. 자산 가격과 생활 물가 사이의 격차가 조세 형평성 논의의 출발점이 됐다는 설명이에요.
다만 반론도 분명히 존재합니다
같은 토론회에서 “부동산 시장 불안을 세금으로 누르기보다 국민의 주거비 부담을 덜어줄 공급 대책과 실질적인 시장 안정 방안을 마련해야 한다”는 의견도 제기됐습니다. 또한 “과거 정부에서 경험했듯 세제·규제를 강화했을 때 오히려 매물 잠김 현상이 심각해졌다”는 시장 전문가의 지적도 나왔어요. 보유세 강화가 곧 집값 안정으로 이어질지에 대해서는 전문가 사이에서도 견해가 갈립니다. 이 부분은 어느 한쪽으로 단정하기 어려운 영역이라는 점을 분명히 말씀드립니다.
🎯 리한인베스트의 분석 — 이번 개편의 진짜 성격
“40년 이상 기업과 개인의 재무를 함께 봐온 관점에서, 이번 개편의 성격은 ‘세금을 얼마나 올리느냐’가 아니라 ‘세금의 기준을 무엇으로 바꾸느냐’에 있다고 판단됩니다. 주택 수에서 자산 합산가액으로 기준이 이동하면, 세금은 부동산 정책의 도구에서 자산 과세의 일부로 성격이 바뀝니다. 이건 세율 몇 퍼센트보다 훨씬 근본적인 변화예요.
그리고 실무적으로 반드시 구분하셔야 할 지점이 하나 있습니다. 보유세 강화와 거래세 완화는 시간표가 다를 가능성이 큽니다. 공정시장가액비율은 시행령만으로 조정이 가능하지만, 양도세 중과 유예나 세율 조정은 법 개정이 필요한 항목이 섞여 있습니다. 즉 ‘부담은 먼저, 퇴로는 나중에’ 도착할 수 있다는 뜻이에요. 정책 발표문의 ‘언제부터’를 ‘얼마나’보다 먼저 확인하셔야 하는 이유가 여기에 있습니다.
마지막으로 하나 더. 시장에서 가장 많이 하는 실수는 발표 당일에 결론을 내는 것입니다. 세제는 발표 → 입법예고 → 국회 논의 → 시행이라는 긴 과정을 거치고, 그 사이에 내용이 상당히 바뀝니다. 저희가 다주택 양도세 중과 부활 편에서 정리해드린 것처럼, 부동산 세제는 발표문이 아니라 시행일과 경과규정에서 실제 손익이 갈립니다.”
내 상황에서는 무엇을 준비해야 하나
상황 하나: 무주택자이신 분
이번 개편에서 직접적인 세 부담 증가는 거의 없습니다. 오히려 주목하셔야 할 것은 공급과 금융 쪽이에요. 정부는 비아파트(오피스텔·도시형생활주택) 공급 확대와 청년 실수요자 지원 강화를 후속 과제로 언급했고, 잔금대출 규제 완화도 논의 중입니다. 다만 전세대출 쪽은 규제 강화 방향이 거론되고 있으니, 전세 계약을 앞두고 계신 분은 대출 조건 변화를 반드시 사전 확인하세요. 스트레스 DSR 완전 가이드를 함께 보시면 대출 한도 계산이 훨씬 수월합니다.
상황 둘: 1주택 실거주자이신 분
대다수는 큰 변화가 없을 가능성이 높습니다. 기본공제 12억원 아래라면 애초에 종부세 대상이 아니거든요. 다만 두 가지는 확인하셔야 합니다.
첫째, 공시가격이 12억~14억원 구간에 계신 분입니다. 공시가격 상승으로 새로 종부세 대상에 편입될 수 있는 구간이라 이번 개편에서 별도 논의가 있었어요. 본인 집 공시가격을 부동산공시가격 알리미에서 한 번 확인해보세요. 둘째, 초고가 주택을 보유하고 계시면서 실거주하지 않는 경우입니다. 장기보유특별공제 한도 설정의 직접 영향권이므로 세무 전문가 상담을 권해드립니다.
상황 셋: 다주택자이신 분
가장 영향이 큰 위치입니다. 지금 하실 일은 매도 결정이 아니라 계산입니다. 세 가지를 순서대로 확인하세요.
첫째, 보유 주택 공시가격 합산액을 계산하세요. 기준이 주택 수에서 합산가액으로 바뀌면 이 숫자가 모든 것을 결정합니다. 둘째, 양도세 중과 유예의 적용 시점과 기간을 확인하세요. 퇴로가 열리더라도 기간이 정해져 있을 가능성이 큽니다. 셋째, 매도 시 실제 손에 남는 금액을 계산해보세요. 양도세, 중개수수료, 대출 상환까지 포함한 실수령액 기준이어야 판단이 섭니다. 세액공제와 소득공제의 차이를 이해하고 계시면 계산이 훨씬 정확해집니다.
🎯 핵심 메시지
세제는 발표문이 아니라 시행일과 경과규정에서 실제 손익이 갈립니다.
‘얼마나’보다 ‘언제부터’를 먼저 확인하세요.
확인 순서 — 공시가격 합산액 → 시행 시점 → 유예 기간
우리 구독자가 챙길 재테크 인사이트 5가지
이번 사안이 남기는, 정책이 바뀌어도 유효한 원칙들을 정리해드립니다.
인사이트 하나 — 세율보다 계산 구조를 보세요
많은 분이 “세율 몇 퍼센트”만 보십니다. 그런데 이번 사례에서 보셨듯, 세율을 하나도 안 건드려도 세금은 두 배가 될 수 있습니다. 공제 금액, 공정시장가액비율, 과세표준 산정 방식 같은 계산 구조가 실제 부담을 결정해요. 어떤 세금이든 계산식 전체를 한 번은 직접 따라가 보시는 습관이 필요합니다.
인사이트 둘 — 시행령과 법률을 구분하세요
정책 뉴스를 읽으실 때 이건 시행령 사항인가, 법 개정 사항인가를 구분하시면 실행 속도가 보입니다. 시행령은 정부 단독으로 빠르게, 법률은 국회를 거쳐 느리고 불확실하게 진행됩니다. 같은 발표문 안에서도 어떤 항목이 먼저 도착할지가 여기서 갈립니다.
인사이트 셋 — 세금은 자산 배분의 변수입니다
보유세가 강화되면 부동산의 기대수익률에서 세금이라는 고정비가 커집니다. 이는 부동산과 다른 자산의 상대적 매력도를 바꾸는 요인이 되죠. 좋다 나쁘다의 문제가 아니라, 계산에 반영해야 할 변수가 하나 늘었다는 뜻입니다. 부동산과 주식 선택 편에서 정리해드린 비교 틀에 이 항목을 추가해보세요.
인사이트 넷 — 정책은 억제와 유도를 함께 씁니다
보유세 강화만 보시면 절반만 보신 것입니다. 이번 개편에는 양도세 중과 유예, 고령자 지방 이주 인센티브, 갈아타기 지원처럼 유도 장치가 함께 담길 가능성이 큽니다. 정책을 읽으실 때는 “무엇을 막으려 하는가”와 “어디로 보내려 하는가”를 한 쌍으로 보셔야 전체 그림이 보입니다.
인사이트 다섯 — 확정 전에 결론 내지 마세요
가장 실용적인 원칙입니다. 세제는 발표 → 입법예고 → 국회 논의 → 시행의 과정을 거치며 내용이 바뀝니다. 발표 당일의 뉴스만 보고 서둘러 매매를 결정하시면, 정작 시행 시점에는 조건이 달라져 있는 경우가 적지 않아요. 정보는 빠르게 챙기시되, 결정은 확정된 규정 위에서 하시는 것이 40년간 확인한 가장 안전한 순서입니다.
발표가 나오면 저희가 확정 내용만 따로 정리해 다시 안내드리겠습니다. 오늘 정리해드린 기초 개념을 알고 계시면, 그때 발표문을 훨씬 정확하게 읽으실 수 있을 겁니다.
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출처 및 참고자료
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- 파이낸셜뉴스 「”30억 한채 vs 10억 세채”…부동산 세제 개편, 종부세 형평성 쟁점 부상」 (2026.07.16)
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1. 정보 제공 목적: 본 콘텐츠는 부동산 세제 구조에 대한 이해를 돕기 위한 교육 목적이며, 세무 자문이나 특정 부동산의 매수·매도 권유가 아닙니다.
