다주택자 양도세 중과 2026 — 5월 9일 종료 후 세율·예외·신고 체크리스트

2026년 5월 9일, 다주택자 양도소득세 중과 한시 유예가 종료됐습니다.

그런데 여기서 가장 많이 오해하는 부분이 있습니다.

“5월 9일까지 잔금과 등기까지 모두 끝냈어야 중과를 피할 수 있다.”

반드시 그렇지는 않습니다.

정부는 유예 종료와 함께 경과조치를 두었습니다. 2026년 5월 9일까지 일정 요건을 갖춘 정식 매매계약을 체결했다면, 지역에 따라 계약일부터 4개월 또는 6개월 이내에 양도를 완료해도 중과 유예를 받을 수 있습니다.

또 다주택자라고 해서 모든 지역의 주택을 팔 때 중과되는 것도 아닙니다.

핵심은 양도 당시의 주택 수, 조정대상지역 여부, 보유기간, 중과 제외주택 해당 여부, 계약·양도 시점입니다.

이번 글에서는 2026년 8월 현재 국세청과 현행 세법을 기준으로 다주택자 양도세 중과를 실제 판단하는 순서대로 정리합니다.

1. 2026년 5월 9일에 무엇이 끝났나

2022년 5월 10일부터 적용되던 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제가 2026년 5월 9일 종료됐습니다.

한시 배제기간에는 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 다주택자가 양도하더라도 일정 요건 아래 기본세율을 적용할 수 있었습니다.

하지만 유예가 종료되면서 원래의 다주택자 중과체계가 다시 적용되고 있습니다.

2. 가장 중요한 정정 — 5월 9일까지 잔금·등기를 모두 끝낼 필요는 없었습니다

기존 리한인베스트 글에서는 5월 9일까지 계약·잔금·등기를 모두 끝내야 한다고 설명했습니다.

이 설명을 바로잡습니다.

국세청의 2026년 3월 공식 안내에 따르면 2026년 5월 9일까지:

① 정식 매매계약을 체결하고
② 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류로 확인되는 경우

지역에 따라 계약일부터 4개월 또는 6개월 이내에 양도를 완료하면 중과 유예를 적용받을 수 있습니다.

3. 실제 사례 — 5월 9일 계약한 용산 주택

국세청이 공식적으로 제시한 사례입니다.

다주택자가 용산구 주택을 2026년 5월 9일 매매계약하고 계약금 지급 사실이 금융거래내역으로 확인된다고 가정합니다.

용산구에는 4개월의 경과기간이 적용되므로 2026년 9월 9일까지 양도하면 중과 유예를 적용받을 수 있습니다.

즉:

4. 과천 주택은 6개월 경과조치 사례가 있습니다

국세청은 과천시 주택에 대한 예시도 제시했습니다.

2026년 5월 9일 매매계약을 체결하고 계약금 지급이 확인되는 경우, 해당 사례에서는 계약일부터 6개월인 2026년 11월 9일까지 양도하면 중과 유예를 적용할 수 있다고 안내했습니다.

따라서 5월 9일 이후에 잔금을 지급했다고 해서 무조건 중과되는 것은 아닙니다.

계약일과 해당 지역에 적용되는 경과기간을 함께 확인해야 합니다.

5. 다주택자라고 모든 주택을 팔 때 중과되는 것은 아닙니다

다주택 양도세 중과는 기본적으로 다주택자가 조정대상지역 내 중과 대상 주택을 양도하는 경우가 핵심입니다.

국세청도 비조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우에는 다주택자 중과가 적용되지 않는다고 안내합니다.

6. 2026년 국세청이 안내한 조정대상지역

국세청이 2026년 3월 중과 유예 종료 안내에서 제시한 조정대상지역은 다음과 같습니다.

서울

서울 25개 자치구 전체가 안내대상에 포함됐습니다.

강남구, 강동구, 강북구, 강서구, 관악구, 광진구, 구로구, 금천구, 노원구, 도봉구, 동대문구, 동작구, 마포구, 서대문구, 서초구, 성동구, 성북구, 송파구, 양천구, 영등포구, 용산구, 은평구, 종로구, 중구, 중랑구입니다.

경기

과천시, 광명시, 의왕시, 하남시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구 등이 안내됐습니다.

7. 세율 — ‘최고 75%’를 양도차익 전체에 곱하면 안 됩니다

현재 일반적인 양도소득세 기본세율은 과세표준에 따라 6~45%의 초과누진세율입니다.

중과 대상인 2년 이상 보유 조정대상지역 주택의 경우:

따라서 최고구간만 보면 65%, 75%라는 숫자가 나올 수 있습니다.

하지만 이것은 양도차익 전체에 단순히 65% 또는 75%를 곱한다는 뜻이 아닙니다.

실제 양도세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비 등을 빼 양도차익을 계산하고, 적용 가능한 공제와 기본공제 등을 거쳐 과세표준을 산정한 뒤 누진세율을 적용합니다.

8. 국세청 공식 계산사례로 보면 얼마나 달라질까

과장된 가상계산 대신 국세청이 실제로 공개한 계산사례를 보겠습니다.

국세청의 가정은 다음과 같습니다.

※ 국세청 공식 사례를 옮긴 것입니다. 지방소득세 등 실제 최종 부담과 개인별 필요경비·주택수 판정·중과배제 여부 등은 별도로 확인해야 합니다.

이 사례에서 중요한 점은 단순히 세율이 20%p·30%p 올라가는 것뿐 아니라 중과 대상에서는 장기보유특별공제까지 배제돼 과세표준 자체가 커질 수 있다는 것입니다.

9. 오래 보유했다고 장기보유특별공제를 받을 수 있는 것은 아닙니다

기존 글에서는 “15년 이상 보유하면 장기보유특별공제를 활용할 수 있다”고 설명했습니다.

중과 대상 다주택자에게는 잘못된 설명입니다.

국세청은 중과 유예 종료 후 다주택자가 조정대상지역 내 중과 대상 주택을 양도하면 장기보유특별공제를 적용받을 수 없다고 명확히 안내합니다.

10. 주택 수를 셀 때 아파트 숫자만 세면 안 됩니다

중과 여부를 판단할 때 주택 수 판정도 중요합니다.

국세청은 다주택 중과 관련 주택 수에 조합원입주권과 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권이 포함될 수 있다고 안내합니다.

반대로 일정한 임대주택이나 지방저가주택 등 세법상 중과 대상에서 제외되는 주택도 존재할 수 있습니다.

따라서 실제 양도세를 계산할 때는 단순히:

“등기된 아파트가 3채니까 무조건 3주택 중과”

라고 판단해서는 안 됩니다.

주택 수 포함 여부와 중과 제외주택 여부를 각각 검토해야 합니다.

11. 2년 미만 보유한 주택은 별도 세율도 확인해야 합니다

앞에서 설명한 기본세율 +20%p·+30%p는 특히 2년 이상 보유한 주택을 이해할 때 핵심입니다.

보유기간이 짧다면 단기보유 세율도 함께 확인해야 합니다.

국세청 현행 세율표에서는 일반적으로 주택의 단기양도에:

1년 미만 → 70%
1년 이상 2년 미만 → 60%

등의 별도 규정을 두고 있으며, 적용되는 여러 세율이 경합할 경우 세법에 따라 산출세액을 비교해야 하는 경우가 있습니다.

따라서 2년 미만 보유한 다주택자는 단순히 “기본세율 +20%p”만 가지고 세액을 계산해서는 안 됩니다.

12. ‘증여하면 양도세를 피할 수 있으니 유리하다’는 식으로 판단하면 안 됩니다

기존 글에는 다주택을 자녀에게 증여하는 것이 장기적으로 유리할 수 있다는 취지의 내용이 있었습니다.

하지만 증여는 양도세 하나만 비교해서 결정할 문제가 아닙니다.

증여 시에는:

✓ 증여세
✓ 취득세
✓ 증여자의 채무를 함께 넘기는 부담부증여 여부
✓ 향후 수증자가 주택을 양도할 때의 취득가액·보유기간 관련 세법
✓ 종합부동산세·재산세
✓ 가족의 주택 수 및 다른 세제요건

등을 함께 검토해야 합니다.

따라서 리한인베스트에서는 더 이상 “양도 대신 증여가 일반적으로 더 유리하다”는 식의 결론을 제시하지 않습니다.

13. 임대사업자 등록만 하면 세금이 줄어든다는 설명도 위험합니다

임대주택 관련 세제는 등록시점, 주택유형, 임대기간, 가격기준 등 다양한 요건을 적용합니다.

일부 임대주택은 법정 요건을 충족하면 다주택 중과 대상에서 제외될 수 있지만, 단순히 임대사업자로 등록했다는 사실만으로 양도세·종부세·재산세가 모두 줄어드는 것은 아닙니다.

실제 거래 전에는 해당 주택이 세법상 중과배제 임대주택 요건을 충족하는지를 별도로 확인해야 합니다.

14. 양도일은 언제로 판단할까

양도소득세에서는 ‘언제 양도했는가’도 중요합니다.

일반적으로 자산의 양도시기는 대금을 청산한 날을 기준으로 판단하되, 대금청산일이 분명하지 않거나 등기접수가 먼저 이루어지는 등 경우에 따라 법정 기준이 달라질 수 있습니다.

이번 5월 9일 경과조치 역시 단순히 계약서 날짜 하나만 보는 것이 아니라 정식계약·계약금 증빙·실제 양도 완료시점을 함께 봅니다.

잔금일과 등기일이 다르거나 특수한 거래라면 국세청 또는 세무전문가에게 확인하는 것이 안전합니다.

15. 양도 후 신고기한도 놓치면 안 됩니다

국세청은 부동산 양도소득세의 예정신고·납부를 일반적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 하도록 안내합니다.

예를 들어 2026년 9월 중 주택을 양도했다면 원칙적인 예정신고기한은 2026년 11월 말이 됩니다.

국세청의 용산구 9월 9일 양도 사례 역시 신고·납부기한을 2026년 11월 30일로 안내하고 있습니다.

16. 2026년 8월 새 세제개편안 — 현재법과 구분해야 합니다

2026년 8월에는 다주택자 양도세와 관련해 또 하나의 변화가 발표됐습니다.

정부가 발표한 2026년 세제개편안에는 2027년부터 조정대상지역 다주택자의 중과폭을 한시적으로 낮추는 방안이 포함됐습니다.

17. 다주택자가 매도 전에 확인할 7가지

18. 가장 위험한 세 가지 오해

마치며

2026년 다주택자 양도세에서 중요한 것은 단순히 “5월 9일에 중과가 부활했다”는 사실만이 아닙니다.

실제 세금을 결정하는 것은:

주택 수 → 조정대상지역 → 중과 제외 여부 → 계약일 → 양도일 → 보유기간 → 공제 적용 여부

의 조합입니다.

특히 2026년 5월 9일까지 정식 계약을 체결한 거래에는 4~6개월의 경과조치가 있으므로 과거 글에서처럼 “5월 9일까지 등기를 못 했으면 모두 중과”라고 판단해서는 안 됩니다.

또 중과세율을 양도차익 전체에 단순 곱해 예상세금을 계산해서도 안 됩니다.

양도세는 취득가액·필요경비·주택 수·양도시점 등에 따라 실제 세액 차이가 매우 큰 세금입니다.

작성·검토: David Han | 리한인베스트 재테크연구소

작성자 및 검토 기준 보기 →

최초 작성: 2026.05.19 · 최종 검토 및 전면 개정: 2026.08.13
본 글은 일반적인 세법·부동산 정보 제공을 목적으로 하며 개별 납세자의 세무자문을 대신하지 않습니다.
실제 양도소득세는 개인별 사실관계와 법령 적용에 따라 달라질 수 있습니다.