2026년 4월 서울 부동산 시장 현주소 — 지금 집을 사야 할까

4월에 다들 이렇게 말했습니다. “5월 9일만 지나봐라, 집값 빠진다.” 다주택자들이 양도세 중과를 피하려고 급매물을 쏟아내고 있었거든요. 실제로 4월 둘째 주엔 서울 아파트값이 잠깐 하락 전환까지 했고요. 그래서 “급매 끝나면 조정 온다”는 전망이 꽤 그럴듯하게 들렸어요.

그런데 5월 9일이 지났습니다. 결과는? 떨어지긴커녕 올해 최고 상승폭을 찍었어요. 솔직히 저희도 4월엔 “급매 소진 후 회복” 정도로 봤지, 이렇게 가파르게 튈 줄은 예상 못 했습니다. 오늘은 이 빗나간 예측을 복기해보려 합니다. 왜 틀렸는지를 아는 게, 앞으로의 판단에 훨씬 도움이 되거든요.

❝ 다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일 종료됐음에도 서울 아파트 매매가격 상승폭은 오히려 더 커졌다. 매물 감소와 수요 집중이 겹치며 가격을 끌어올리는 구조가 굳어지는 모양새다. ❞

— 한국부동산원 「주간 아파트 가격 동향」 (2026.5월 3주) 기반

이 글에서 짚을 건 세 가지예요. 4월의 예측이 정확히 왜 빗나갔는지, 5월 실제 데이터가 말해주는 진짜 흐름이 뭔지, 그리고 이 상황에서 무주택자·1주택자·다주택자가 각각 어떻게 봐야 하는지. 특히 “매물이 줄면 가격이 오른다”는 단순하지만 무서운 원리를, 이번에 시장이 아주 선명하게 보여줬습니다.

4월엔 이렇게 봤습니다 — 그리고 빗나갔죠

먼저 4월 상황을 복기해볼게요. 그때 서울 부동산은 묘했습니다. 강북은 오르는데 강남은 주춤했고, 5월 9일 양도세 중과를 앞두고 다주택자 급매물이 쏟아졌어요. 4월 둘째 주엔 서울 아파트값이 0.03% 하락 전환하기도 했습니다.

그래서 그때 저희를 포함해 시장의 다수가 이런 그림을 그렸어요. “급매물이 5월 9일 전에 다 팔리면, 그 다음엔 잠시 숨 고르거나 조정이 올 것이다.” 추가 하락 가능성도 20% 정도는 열어뒀고요.

결과는 정반대였습니다. 한 가지를 과소평가했거든요. 바로 매물이 사라진다는 것의 무게예요. 급매가 소진된 뒤, 남은 다주택자들은 어떻게 했을까요. 양도세 중과가 부활했으니 팔면 세금 폭탄이죠. 그러니 안 팔고 그냥 들고 있기로 한 겁니다. 매물이 마르기 시작한 거예요.

5월 실제 데이터 — 떨어지긴커녕

숫자로 보면 더 분명합니다. 한국부동산원 발표 기준으로 5월 흐름을 따라가 볼게요.

5월 둘째 주, 서울 아파트 매매가격이 0.28% 올랐습니다. 1월 넷째 주 이후 15주 만의 최대 상승폭이었어요. 그리고 눈에 띄는 건, 12주 동안 유일하게 하락하던 강남구마저 0.19% 상승 전환했다는 점입니다. 마지막 하락 지역까지 돌아선 거죠.

그 다음 주는 더했어요. 5월 셋째 주(18일 기준)엔 0.31% 상승. 올해 최고 상승폭입니다. “양도세 중과 지나면 떨어진다”던 예측이 무색하게, 오히려 가속이 붙은 거예요.

핵심 원인은 매물 감소였습니다. 부동산R114 집계로, 양도세 중과가 부활한 5월 9일 6만 8,495건이던 서울 아파트 매물이 일주일 만에 6만 3,874건으로 줄었어요. 6.8% 급감입니다. 팔 사람이 매물을 거둬들이니, 사려는 사람들끼리 남은 물건을 두고 경쟁하면서 호가가 뛴 거죠.

ⓒ 리한인베스트 재테크연구소 (출처: 한국부동산원·부동산R114)

객관적 근거: 5월 9일 양도세 중과 부활 직후 서울 아파트 매물은 일주일 만에 6.8% 감소(부동산R114)했고, 같은 기간 매매가 상승폭은 0.28%→0.31%로 확대(한국부동산원)됐습니다. 매물 감소와 가격 상승이 같은 시점에 맞물린 것이 이번 흐름의 핵심입니다.

이번엔 강남이 아니라 ‘비강남’이 끌었다

한 가지 더 흥미로운 대목이 있어요. 4월엔 강북이 오르고 강남이 주춤하는 구도였잖아요? 5월엔 강남구까지 상승 전환하면서 전 지역이 오르긴 했는데, 정작 상승을 주도한 건 강남3구가 아니라 비강남권이었습니다.

성북·서대문·관악·강북 같은, 15억 원 이하 단지가 많은 지역들이요. 이쪽 상승세가 더 가팔랐어요. 왜일까요. 강남 고가 아파트는 여전히 대출 규제(15억 초과 대출 제한 등)에 묶여 실수요가 쉽게 못 들어갑니다. 반면 중저가 지역은 대출도 상대적으로 열려 있고, 전세난에 지친 실수요가 “차라리 사자”며 매매로 갈아타고 있거든요.

여기에 한 가지 연결고리가 더 있어요. 비강남권에서 가격이 오르면, 그 차익으로 중위권·한강벨트의 15~20억 원대 주택으로 갈아타려는 수요가 생깁니다. 이게 위로 번지면 상급지까지 자극할 수 있고요. 아직 그 단계까진 아니지만, 흐름은 지켜봐야 할 대목입니다.

그래서 지금, 본인은 어떻게 봐야 할까

예측이 빗나간 지금이야말로, 차분하게 본인 상황을 짚어볼 때예요. 상황별로 정리해봤습니다.

실거주 목적 무주택자라면. 솔직히 4월의 “급매 기회”는 상당 부분 지나갔습니다. 매물이 잠기면서 급매도 줄었거든요. 그렇다고 지금 쫓기듯 들어가라는 얘기는 아니에요. 다만 “더 떨어지면 사야지” 하고 무한정 기다리는 전략은 이번에 보셨듯 위험할 수 있습니다. 본인이 감당 가능한 예산(대출 포함 연 소득 6배 이내) 안에서, 실거주할 곳이라면 시점에 너무 매달리지 않는 게 낫습니다.

1주택 갈아타기를 노린다면. 지금은 매도·매수가 동시에 어려운 국면이에요. 내 집을 팔기도 아깝고(오르는 중), 살 집도 비싸졌으니까요. 비강남에서 상급지로 가는 ‘상향 이동’은 양쪽 가격이 같이 오르면 차액 부담이 커집니다. 무리한 점프보다, 본인 자금 여력을 냉정하게 따져보세요.

다주택자라면. 5월 9일은 이미 지났습니다. 지금 팔면 중과세를 그대로 맞아요. 그래서 다들 안 파는 거고, 그게 매물 잠김의 원인이죠. 보유·증여·임대 등 어떤 전략이든 이제는 세무사와 정밀하게 계산해서 움직여야 할 때입니다.

객관적 근거: 2026년 서울 아파트 입주 물량은 예년의 절반 수준인 2만 가구 미만으로 추정됩니다. 공급이 제한된 상태에서 매물까지 잠기면 중장기 하방은 제한적일 수 있으나, 단기 가격은 규제·금리·심리에 따라 출렁이므로 ‘시점 예측’보다 ‘본인 여력’이 안전한 기준입니다.

역사가 보여주는 것 — 규제와 매물의 관계

사실 이번 같은 일은 처음이 아니에요. 과거에도 ‘매도를 억제하는 규제’가 단기적으로 매물을 잠그면서 오히려 가격을 밀어 올린 사례가 여러 번 있었습니다. 팔라고 압박하는 규제가 아니라, 팔면 손해 보게 만드는 규제는 사람들이 그냥 안 파는 쪽을 택하게 만들거든요.

물론 규제가 항상 가격을 올린다는 뜻은 아닙니다. 금리가 급등하거나, 경기가 심하게 꺾이거나, 공급이 쏟아지는 국면이라면 얘기가 달라져요. 이번엔 마침 공급 부족(입주 물량 예년의 절반)이라는 배경이 깔려 있어서, 매물 잠김 효과가 더 크게 나타난 측면이 있습니다.

앞으로의 시나리오

그럼 이제 어디로 갈까요. 딱 잘라 말하긴 어렵지만, 큰 갈래로 짚어보면 이렇습니다.

당분간 상승세가 이어질 가능성이 현재로선 우세해 보입니다. 매물이 잠겨 있고 공급도 부족하니까요. 다만 정부가 가만히 있진 않을 거예요. 집값이 다시 들썩이면 추가 대출 규제나 보유세 카드가 나올 수 있습니다. 그럼 또 흐름이 바뀔 수 있고요.

반대로, 비강남권이 너무 빠르게 오르면 피로감이 쌓여 숨 고르기에 들어갈 수도 있습니다. 결국 변수는 매물·금리·정책 세 가지예요. 이 셋을 함께 지켜보되, 다시 강조하지만 방향을 맞히려 베팅하진 마세요.

최초 작성: 2026.04 | 최종 갱신: 2026.05.23 | 다음 검토 예정: 2026.06.30